住まいを売る契約の流れ
買換えなどで住まいを売却する際の流れ、手続きについてのポイントを紹介します。
「不動産売却プランのご提案」
無責任な高額査定より現実的な売却プランです。
１、ご依頼者様(売主）と取引事例などを参考に相場観などを
共有させていただきます。
２、ご依頼者様(売主）の売却希望
[期間＝いつまでに] [希望価格＝いくらで] に沿った計画を
ご提案いたします。
３、[広告]ポータルサイトを閲覧された
購入希望者様(買主）からのPV数などの反響を分析しながら
依頼者様(売主）と情報を共有して
販売価格を協議し売却価格を改定していきます。
４、適正な売買が成立するよう依頼者様（売主）と購入希望者様(買主）との
取引条件等を調整して売買契約締結を目指します。
査定だけなら、いくらでも高額な査定が可能です。
[適正な売却査定が重要なのです]
弊社の売却査定は現実的な相場予測です。
１．依頼する不動産会社を選ぶ
自宅を売却する場合
自分自身で買手を探すこともできますが親戚や知人に限られ希望価格で売却することは難しいです。
不動産会社に依頼すれば広く買手を探せます。
価格や税金、取引の流れなどについて適切なアドバイスを得ることができます。
いかに信頼できる不動産会社を選択できるかがポイントとなります。
一般的には上記のようなことが言えますが、
売却を引き受ければ売主様の立場に立って販売活動を行います。
弊社では不動産会社のネットワークも広がっていますので信頼できる会社だと思ったら
葵リアルパートナー合同会社にお任せください。
２．媒介契約の種類
売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。この媒介契約には以下の3種類があります。
（１）専属専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。また、依頼者（売主）に対して一週間に一度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。
（２）専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼するものです。売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者（売主）に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。
（３）一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。
売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者（売主）に交付することが義務付けられています。
媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。
●媒介報酬の上限
媒介報酬（仲介手数料）の上限は、売買価額が400万円以下の場合18万円。400万円超の場合は3％＋6万円となっています（すべて消費税別途）。
３．売却活動の流れ
売却条件を決めます。
売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。
売り主様の意向に添ったご提案をいたします。
次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といった、
それぞれの広告方法について間取り図や外観写真を提供するなど弊社の広告活動に協力してください。
広告を行うと内見を希望する人が出てきます。
きれいに見えるように整理整頓してください。
内見では弊社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので内見に立ち会う場合においても対応は基本的に弊社にお任せください。
４．契約のポイント
買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。
トラブルにならないためにも売買契約書を作成し売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。
この売買契約書は弊社が作成することになりますので以下の点に注意してください。
手付金についてです。
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は手付金の額に制限はありません。
売買価格の10％程度に設定するのが一般的ですが住宅ローンなどの場合は10万円が一般的です。
ローンについてです。
売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻します。
これをローン特約といいます。
５．物件を引き渡す
引渡しとは
物件の鍵を買主に渡すなどして買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、
所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。
引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。
特に契約のときに未完成だった場合は事前に売主・買主双方立会いの上、物件をチェックすることが重要です。
引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。
マンションの場合は管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。
建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。
通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。
さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。
こうした手続きは、すべて弊社がお手伝いいたします。
